評価について
商業施設評価
商業施設の鑑定評価は、オフィスや住宅などのように一般的な相場が見えにくいアセットです。店舗や商業施設はオフィスや住宅など違い、指数はほとんど公表されていません。
弊社は店舗・商業施設の新規出店、契約更新時の賃料査定、不動産購入検討、売却、訴訟時の評価を専門とした不動産鑑定評価会社です。
商業施設や店舗の賃料は、オフィスや住宅ほど相場が公表されておらず、ともすれば賃貸人・賃借人との力関係や特別な事業でその賃料が決定されていることがあります。そのため、適正な価格や賃料を査定することは非常に困難です。特にマーケットの変動が著しい時期においては、オーナーとテナントで賃料の争いとなるケースも見られます。
商業施設や店舗の場合、家賃の支払原資となるのは店舗の売上高です。そこから配分される店舗経費が賃料となります。売上高は立地による顧客量のみならずテナント自体の競争力、巧拙によるところが大きいため、商業施設はいわゆるホテル等と同様のオペレーショナルアセットに分類されます。こうしたオペレーショナルアセットでは、一般的な地価水準や賃料水準のみならず、テナント業種別や取扱品目別の収支分析が重要となります。店舗・商業施設評価を専門とするT-Arts不動産鑑定株式会社では、それぞれの個別業種業態、店舗の応じた収支分析を行い、賃貸人・賃借人共に合理的かつ説明責任の果たせる価格、賃料の鑑定評価を行っております。
店舗・商業施設評価における留意点
・賃貸借の経緯
・直近契約の合意時点
・普通賃貸借 / 定期賃貸借
・契約期間、退去期間
・建設協力金、保証金
・サブリース、マスターリース
・契約面積、店舗面積比率
・転貸借
・減価償却
・競合店舗
・施設オペレーション
・代替テナント
・賃料負担力
・売上高、純利益
・月坪売上
・経費率
・新規出店計画
等
賃料訴訟・調停時の不動産評価
地価の変動が大きいときには、現行契約賃料と市場賃料との間に乖離ができ、調停や裁判によって賃料を決する局面があります。経済情勢及び対象不動産の特性、賃借人、賃貸人の地域に対する貢献度合いを考慮して適切に契約を更新し、次号を継続するための継続賃料を査定し、原告被告とも納得のいく鑑定評価書をご提示します。
●作業内容
・調停・裁判時の鑑定評価
・準備書面作成時の意見書
・相手側鑑定評価書に対するレビュー
・弊社鑑定評価書との相違点対比表の作成
相続評価
相続時に不動産は節税の手段としてよく用いられます。地価公示や相続税路線価は時価よりも低く設定されているため、不動産であるだけで時価よりも評価額は低くなります。そこに貸宅地節税やタワーマンション節税などにより、より相続税の評価額は下がります。
但し、財産分与は時価で行うべきであり、現金、株式、動産などを合わせて行われます。不動産鑑定評価では相続不動産の鑑定評価書を作成し、相続不動産の時価を証明致します。
また実際の不動産分割を希望される場合は、面積のみではなく不動産の価値比率が一致するようにご提案致します。
鑑定評価書は価値証明と共に「不動産の取り扱い説明書」のようなものです。相続後の争いを避けるためにも、円滑な相続のためにも是非不動産鑑定評価書を取得されることをお勧めします。
●作業内容
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相続不動産の権利の確定（所有権・賃借権等）
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各不動産毎の時価評価
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各不動産毎のリスク把握・将来における修繕更新費用の明示
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不動産の価値比率に応じた分割案（相続人が分割を希望される場合）